Xuất hiện tình trạng đất nền tăng nhanh cục bộ ở một số địa phương

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo Chính phủ về tình hình thị trường bất động sản Quý I/2025. Cơ quan này nhận định, quý I/2025, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, tại các tỉnh thành có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá đất nền bị đẩy lên cao và lượng giao dịch cũng có xu hướng tăng, xuất hiện đất nền có tình trạng tăng nhanh cục bộ ở một số địa phương.

Quý I/2025 đã xuất hiện một số doanh nghiệp lớn có một số kết quả khả quan và đóng góp vào sự phát triển chung của thị trường cụ thể như tập đoàn Vinhomes (Vingroup), các nhà đầu tư quốc tế như Masterise và Lotte… chủ yếu nhờ vào một số dự án bất động sản có vị trí đắc địa, có biên lợi nhuận cao. Thị trường bất động sản cũng có sự tăng trưởng nguồn cung và giao dịch, cụ thể là các phân khúc bất động sản như nhà ở, đất nền, biệt thự và căn hộ chung cư có sự gia tăng đáng kể về nguồn cung.

Đặc biệt, các dự án tại các đô thị vệ tinh như Hà Nội và TP.HCM đã mở bán trở lại, đáp ứng nhu cầu của thị trường; lượng giao dịch tăng mạnh, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở thấp tầng và đất nền; nhiều sản phẩm bất động sản đã được tiêu thụ nhanh chóng, cho thấy sự quan tâm trở lại của nhà đầu tư và người mua thực.

Các dự án phát triển nhà ở được cấp phép, nhà ở xã hội tăng mạnh

Về số lượng các dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản được cấp phép, đang triển khai, đã hoàn thành và đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong Quý I/2025.

Nhà ở thương mại: Đã hoàn thành 14 dự án với quy mô khoảng 3.813 căn, bằng 140% so với cùng kỳ năm 2024; Được cấp phép mới 26 dự án với quy mô khoảng 15.780 căn, bằng 136% so với cùng kỳ; Đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai có 59 dự án với quy mô khoảng 19.760 căn, bằng 155,2% so với cùng kỳ; Đang triển khai xây dựng có 994 dự án với quy mô khoảng 399.873 căn.

Đối với dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, trong quý I, cả nước đã có 19 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 16.805 căn đã hoàn thành và cấp phép xây dựng. Trong đó, đã hoàn thành 11 dự án với quy mô 4.155 căn; đã được cấp phép, khởi công xây dựng 8 dự án với quy mô 12.650 căn.

Thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", Bộ Xây dựng cho biết trên địa bàn cả nước đã có 657 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 597.152 căn. Trong đó: Số lượng dự án hoàn thành 103 dự án với quy mô 66.755 căn; Số lượng dự án đã khởi công xây dựng 140 dự án với quy mô 124.352 căn; Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư 414 dự án với quy mô 406.045 căn.

Về triển khai thực hiện gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, đến nay mới có 38/63 UBND tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với tổng số 97 dự án. Doanh số giải ngân của Chương trình đạt 3.402,51 tỷ đồng.

Tồn kho bất động sản giảm

Theo số liệu tổng hợp của Sở Xây dựng các địa phương, trong quý I/2025, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ có 33.585 giao dịch thành công, bằng 132% so với quý IV/2024; lượng giao dịch đất nền có 101.049 giao dịch thành công, bằng 116,4% so với quý IV/2024.

Lượng giao dịch bất động sản tại 3 loại hình (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền) trong Quý I/2025 có xu hướng tăng so với quý IV/2024 (lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ quý IV/2024 là 25.409 giao dịch; lượng giao dịch đất nền quý IV/2024 là 86.796 giao dịch).

Lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý I/2025 vào khoảng 23.400 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư 2.339 căn; nhà ở riêng lẻ 9.376 căn; đất nền 11.685 nền.

Bộ Xây dựng đánh giá: Lượng tồn kho bất động sản tại các dự án tiếp tục giảm so với quý IV/2024 tuy nhiên không đồng đều trong các loại hình bất động sản, phân khúc nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 83,5% so với quý IV/2024 trong khi phân khúc nhà chung cư và đất nền còn cao hơn so với quý IV/2024.

Giá chung cư chững lại, giá biệt thự tiếp tục đà tăng

Giá căn hộ chung cư Quý I/2025 tại các đô thị lớn như: thành phố Hà Nội và TPHCM, thành phố Đà Nẵng, thành phố Hải Phòng nhìn chung không có nhiều biến động so với Quý IV/2024; theo các phân khúc, cụ thể như sau: Phân khúc bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2; Phân khúc trung cấp có giá khoảng từ 45–70 triệu đồng/m2; Phân khúc cao cấp có giá khoảng từ 70 đến trên 100 triệu đồng/m2; Phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng nhận định, trong Quý I/2025, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn (thành phố Hà Nội, TPHCM) thì giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn đã chững lại, không còn tăng mạnh như năm 2024.

Đối với biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn như Tp. Hà Nội và TPHCM, ... nhìn chung giá nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án tiếp tục có xu hướng tăng với Quý IV năm 2024.

Đơn cử như tại thành phố Hà Nội, giá rao bán nhà ở liền kề, biệt thự trong dự án có mức giá tăng khoảng 5- 10% so Quý IV/2024. Trong đó, mức giá phổ biến rao bán dao động từ 100– 200 triệu đồng/m2; một số dự án có mức giá rao bán lên đến trên 300 triệu đồng/m2 (dự án Vinhomes Riverside (Long Biên) 240-450 triệu đồng/m2; dự án Rue De Charme (Thanh Trì) 271-390 triệu đồng/m2; Khu đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico có giá rao bán từ 300-550 triệu đồng/m2.

Tại TPHCM, giá rao bán nhà ở liền kề, biệt thự trong dự án cơ bản ổn định; một số khu vực, dự án có giá rao bán tăng khoảng 3-5% so với Quý IV năm 2024; mức giá rao bán phổ biến dao động từ 90–250 triệu đồng/m2; một số dự án có mức giá rao bán rất cao (Dự án Phú Mỹ Hưng, Phường Tân Phong, Quận 7, Hồ Chí Minh được rao bán với mức giá vào khoảng 215 - 415 triệu đồng/m2; Dự án Hado Centrosa Garden có giá rao bán trong khoảng 410-560 triệu đồng/m2; Dự án Nam Viên, Đường 17, Phường Tân Phú, Quận 7, Hồ Chí Minh có giá rao bán trong khoảng 265-390 triệu đồng/m2;…).

Giá đất nền tăng nhanh cục bộ ở một số địa phương

Đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền, giá giao dịch nhà ở và đất nền trong Quý I/2025 tại các địa phương có nhiều biến động hơn so với quý trước, do thông tin sát nhập các tỉnh thành. Tại các tỉnh thành có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá bị đẩy lên cao và lượng giao dịch cũng có xu hướng tăng.

Đặc biệt thời điểm này đã xuất hiện đất nền có tình trạng tăng nhanh cục bộ ở một số địa phương như Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai. Tuy nhiên sự tăng về giá và lượng này có yếu tố do giao dịch đầu cơ và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường. Trước tình trạng đó, cơ quan quản lý tại địa phương đã đưa cảnh báo tới người dân cần thận trọng với những thông tin không chính thống đồng thời triển khai các biện pháp kiểm soát, tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn.

Đẩy mạnh các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ

Để giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định hơn trong tương lai, Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành, cơ quan trung ương tăng cường hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khó khăn vướng mắc theo lĩnh vực, thẩm quyền đặc biệt là hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất,…

Về phía Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định pháp luật về nhà ở, nhà ở xã hội, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị..., đáp ứng thực hiện chủ trương tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp; trong đó ban hành hướng dẫn rà soát quy hoạch đô thị và đánh giá đô thị sau sắp xếp; ban hành hướng dẫn đánh số và gắn biển số nhà, công trình xây dựng khu vực đô thị, nông thôn đảm bảo khoa học, nhất quán và đồng bộ.

Tiếp tục chỉ đạo, đôn đốc hướng dẫn địa phương rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án bất động sản. Phối hợp với Ban chỉ đạo số 751/QĐ-TTg ngày 11/4/2025 của Thủ tướng Chính phủ để giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng.

Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về việc thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và hướng dẫn, đôn đốc các địa phương triển khai, thực hiện. Tổ chức kiểm tra, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương thực hiện, hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Bộ Xây dựng tiếp tục chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đề xuất Đề án thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản trên thị trường.

Bộ Xây dựng đề nghị Bộ NN&PTNT theo dõi, tổng hợp thông tin tình hình ban hành bảng giá đất của các địa phương theo quy định của Luật Đất đai năm 2024; kịp thời đề xuất giải pháp, biện pháp hạn chế tác động tiêu cực của việc ban hành bảng giá đất đến mặt bằng giá đất, giá nhà, đến cung cầu của thị trường bất động sản.

Bộ Tài chính tiếp tục rà soát, phân loại khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án để tổng hợp, báo cáo Ban chỉ đạo số 751/QĐ-TTg ngày 11/4/2025 của Thủ tướng Chính phủ để giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng trong đó có các dự án bất động sản. Đồng thời, nghiên cứu hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội hoặc mô hình định chế tài chính phù hợp để phát triển nhà ở xã hội dài hạn, bền vững. Nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế...

"Các địa phương cũng cần tiếp tục thực hiện các giải pháp đồng bộ, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động giá bất động sản trên địa bàn, đặc biệt là hiện tượng tăng nóng giá nhà ở, giá đất ở tại các địa phương khi có thông tin về chủ trương, phương án sáp nhập các tỉnh trong giai đoạn vừa qua, đồng thời chủ động đề xuất các biện pháp điều tiết đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững", Bộ Xây dựng đề xuất.