Gỡ ách tắc trong triển khai các dự án bất động sản

Việc tạo lập quỹ đất để triển khai thực hiện các dự án bất động sản (BĐS) nhiều năm qua luôn là một trong những vướng mắc lớn nhất đối với nhiều nhà đầu tư. Hàng loạt dự án đang “gặp” vấn đề về quỹ đất và tất nhiên đang trong tình trạng “nằm chờ”, trong khi các quy định liên quan còn chồng chéo, khiến doanh nghiệp (DN) phải loay hoay khi đã bỏ nguồn lực để tạo lập quỹ đất nhưng lại không triển khai được dự án.

Vừa qua, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, theo đó đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư 2020 liên quan sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014. Đây là một nút thắt quan trọng đang gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư đã bỏ vốn để tạo lập quỹ đất nhưng không được giao làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Quy định thiếu đồng nhất

Đại diện Công ty BĐS Vạn Xuân (TP Hồ Chí Minh) cho biết, hiện công ty có quỹ đất 8 ha đất nông nghiệp tại huyện Hóc Môn nhưng không thể triển khai dự án dù khu đất nằm trong quy hoạch đất ở đô thị. Nếu như trước đây, Luật Đầu tư quy định rõ ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Đó là, đất sạch do nhà nước quản lý sẽ đấu giá; đất chưa sạch phải giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phải đấu thầu; nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp đã được giao, được công nhận và sẽ được chỉ định đầu tư.

Tiếp đến, Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 cũng quy định, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp không vướng quy hoạch thì được chỉ định đầu tư. Nhưng đến khi Nghị định 30/2021/NĐ-CP (Nghị định 30) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 26/3/2021 lại chỉ cho DN làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị khi dự án có 100% đất ở. Chính các chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định đã khiến các DN vốn đang gặp khó vì đại dịch Covid-19 lại càng khó khăn do không thể triển khai các dự án.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị định 30 dù đã có hiệu lực được hơn nửa năm nhưng vẫn không thể tháo gỡ được các khó khăn, vướng mắc cho DN BĐS bởi nghị định này quy định chỉ những dự án có 100% đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trường hợp dự án vẫn còn, dù chỉ là vài mét vuông đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thì không được công nhận là chủ đầu tư.

Trong khi đó hiện nay, các dự án tại TP Hồ Chí Minh phần lớn đều tồn tại đất hỗn hợp nên khó có thể triển khai dự án. Chính những vướng mắc về công nhận chủ đầu tư đã khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không được triển khai do không có 100% đất ở, gây thiệt hại rất lớn cho DN, thậm chí có nguy cơ bị phá sản… Tại TP Hồ Chí Minh tính đến nay đã có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư và bị “treo”. Do đó, HoREA đề nghị bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”, đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Liên quan đề xuất nêu trên của HoREA, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30 đã quy định có ba trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án gồm: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Trong ba trường hợp nêu trên, trường hợp thứ hai là bổ sung thêm theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020. Đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì kiến nghị của Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm trường hợp “nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” là không phù hợp quy định của hai đạo luật này. Do vậy, Bộ Xây dựng ghi nhận kiến nghị nêu trên để tiếp tục nghiên cứu, đánh giá trong quá trình xây dựng và đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.

Cần xây dựng chính sách thống nhất

Thực tế triển khai các dự án BĐS, nhiều DN vẫn bảo lưu kiến nghị nên sửa đổi khoản 2, Điều 18 Nghị định 30 quy định ba trường hợp về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án thống nhất thành “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh BĐS, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại”.

Lý do yêu cầu các nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở mới được chấp thuận làm chủ đầu tư chưa phù hợp vì quy hoạch sử dụng đất là lĩnh vực có nhiều biến động nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, trong đó việc phát triển nhà ở và đô thị hầu hết đều gắn với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, Chính phủ và Quốc hội nên xem xét xây dựng mới Luật Nhà ở trong năm 2021, trên cơ sở sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở 2014 nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII về phát triển đô thị, nhà ở giai đoạn 2025 – 2030, định hướng đến năm 2045.

Xét về tổng thể, lâu dài, công tác quy hoạch vẫn là quan trọng nhất. Hiện nay, việc hình thành các dự án còn dựa trên cơ chế xin – cho, chưa tuân thủ đúng quy định về quy hoạch, đồng thời công tác triển khai lập các quy hoạch phân khu còn chậm, lúng túng. Trong khi đó, quy hoạch phân khu chính là cơ sở để hoạch định, hình thành các dự án và khi chưa được quan tâm đúng mức đã dẫn đến nhiều “mảng tối”, hình thành những khoảng trống nham nhở trong phát triển đô thị.

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) Đỗ Viết Chiến, việc đẩy nhanh các quy hoạch phân khu rất cần thiết để từ đó phân vùng, xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các loại hình dự án sẽ được triển khai, tiếp đến cần minh bạch hóa thông tin về quy hoạch. Đơn cử, nếu dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên phải đấu thầu một cách minh bạch, đối với các khu vực Nhà nước đã đầu tư cơ sở hạ tầng hoàn thiện cũng cần minh bạch thông tin để mời gọi các nhà đầu tư.

Thời gian gần đây, hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai đã từng bước được cải thiện, tuy nhiên, số lượng những dự án hiệu quả chưa có nhiều. Kinh nghiệm khá thành công của một số quốc gia như: Trung Quốc, Hàn Quốc… là thành lập một đầu mối trong việc quản lý nguồn lực đất đai trong phát triển đô thị, có thể là các đơn vị nhà nước hoặc tư nhân. Đơn cử, nếu Nhà nước cần 10 ha tại khu vực nào đó, đơn vị này có thể thu hút nguồn lực thông qua các kênh ngân hàng, phát hành trái phiếu, lập và triển khai kế hoạch với cơ chế công khai, minh bạch và được Nhà nước trả công bằng một phần diện tích trong khu quy hoạch đó.

Điều này bảo đảm tính công khai, minh bạch cũng như sự đồng bộ trong xây dựng kết cấu hạ tầng của khu vực. Quan trọng là chênh lệch địa tô Nhà nước sẽ được hưởng lợi nhiều hơn, từ đó có điều kiện tái đầu tư cho phát triển kinh tế – xã hội cũng như đô thị. Nếu xây dựng được những đơn vị này sẽ tạo ra nhiều nguồn lực, hạn chế tình trạng “bán lúa non” đất đai, gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.