Chuyển đất nông nghiệp sang đất ở: Hoảng hốt tiền sử dụng đất cao đột biến

Tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở do bảng giá đất ở nhiều tỉnh, thành tăng mạnh khiến nhiều người dân đang lo lắng.

'Méo mặt' khi đi chuyển đổi đất

Ông P. (xã Ba Vì, Hà Nội) chia sẻ, gần đây ông rất bất ngờ khi đi xin chuyển mục đích sử dụng hơn 210 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà mất hơn 911 triệu đồng tiền sử dụng đất và một khoản tiền lệ phí trước bạ theo quy định. Trong khi, nếu theo quy định cũ thì gia đình ông P. chỉ phải nộp khoảng 455 triệu đồng.

Cụ thể, theo Nghị định số 45 ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với phần đất vườn, ao liền kề nhà ở trong cùng thửa đất.

Tuy nhiên, tại Nghị định số 103 ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, trừ đi phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nông nghiệp.

Tại khu vực của ông P., giá đất ở là 4,4 triệu đồng/m² và giá đất trồng cây lâu năm là 63.000 đồng/m². Như vậy, mức chênh lệch để tính tiền sử dụng đất là 4.337.000 đồng/m². Nếu chuyển đổi 210,2 m² đất, ông P. sẽ phải nộp hơn 911 triệu đồng tiền sử dụng đất và một khoản tiền lệ phí trước bạ theo quy định.

"Với người dân ở nông thôn như chúng tôi, số tiền này là quá lớn, chúng tôi không thể xoay sở được. Nộp số tiền chuyển đổi cao như thế này không khác gì chúng tôi đang mua lại chính mảnh đất của mình", ông P. cho hay.

Thực tế, không chỉ mình ông P. mới bất ngờ trước mức phí cao ngất ngưởng sau khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Dư luận mới đây xôn xao trước thông tin tại Nghệ An, vợ chồng ông Trần Duy Đồng (SN 1965) và bà Nguyễn Thị Hồng (SN 1970) có thửa đất rộng 300 m² là đất vườn, nếu muốn chuyển sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng.

Theo luật cũ, mức tiền sử dụng đất mà nhà bà Hồng phải đóng với mảnh đất này là 1,9 triệu đồng/m², tương đương khoảng gần 600 triệu đồng. Tuy nhiên, theo quy định mới, số tiền phải đóng là 15 triệu đồng/m², tương đương 4,5 tỷ đồng.

Bà Hồng cho biết, trước đó gia đình bà có nghe thông báo tỉnh Nghệ An sẽ áp dụng thuế đất theo luật mới từ ngày 21/5. Chính vì vậy, gia đình bà nộp hồ sơ ngày 17/5. Tuy nhiên, cán bộ thuế cho biết hồ sơ đến ngày 19/6 mới được chuyển sang cơ quan thuế, khiến gia đình bà bị áp thuế theo giá mới.

"Khu đất của gia đình tôi cạnh nghĩa trang thôn, nếu rao bán thì tiền thu được cũng không đủ để bù tiền phí phải nộp, chưa kể bán cũng kén người mua", chị Trần Vân Anh (con gái của bà Hồng) nói.

Không nên áp dụng cứng nhắc

Nói về thực trạng này, theo các chuyên gia, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cần được thực hiện linh hoạt, không nên áp dụng cứng nhắc.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm nhấn mạnh, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở cần được phân loại rõ ràng, có hướng dẫn minh bạch và cơ chế hỗ trợ phù hợp, thay vì áp dụng cứng nhắc một mặt bằng tính giá.

Không nên đặt mọi trường hợp chuyển mục đích vào cùng một khuôn chính sách. Nếu là hộ gia đình chuyển đổi để xây nhà, sinh sống ổn định thì cần xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô, kinh doanh thì áp dụng giá thị trường là phù hợp.

"Cần phân biệt giữa nhu cầu ở thực và hành vi đầu tư, kinh doanh là rất quan trọng để từ đó áp dụng linh hoạt các phương án tính tiền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2024 là một bước cải cách lớn nhưng để đạt hiệu quả, các nghị định, hướng dẫn cần cụ thể hóa tiêu chí phân loại, hướng xử lý hồ sơ đã nộp trước thời điểm giá đất mới có hiệu lực và cơ chế hỗ trợ các nhóm dễ bị tác động. Chính sách sẽ chỉ phát huy được vai trò nếu tạo điều kiện cho người dân được ở ổn định trên phần đất hợp pháp của mình, thay vì buộc họ gánh khoản tài chính vượt quá khả năng chỉ vì thiếu các hướng dẫn kịp thời", ông Tú nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Lê Đăng Doanh - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - cũng cho rằng, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi cần phải căn cứ theo mục đích chuyển đổi.

Nếu như chuyển mục đích sử dụng xong mà mang đi bán thì phải truy thu số tiền phần trăm đã được miễn giảm.

Còn đối với những trường hợp chuyển mục đích để làm đất ở thì có mức phần trăm phù hợp và quy định không được chuyển nhượng trong thời gian bao lâu để khống chế việc chuyển quyền sử dụng đất xong thì bán luôn để trục lợi chính sách.

Theo ông Doanh, để làm được điều này còn phải căn cứ vào hạn mức sử dụng đất của từng cá nhân, hộ gia đình, khu vực, vùng.

Ví dụ cá nhân đến tuổi lập gia đình mà chưa có đất được ông cha cho đất nhưng phải chuyển quyền sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở thì thu phần trăm ra sao. Trường hợp này khác với việc đã có đất ở nhưng vẫn được ưu đãi khi chuyển quyền sử dụng đất.

Chính sách cần vận dụng mềm mại để đảm bảo công bằng, hướng tới mục tiêu ai cũng có nhà để ở. Các địa phương sắp tới khi công bố giá đất phải bám sát vào hạ tầng xã hội ở khu vực đó, đô thị hóa, quy hoạch, giao dịch thực, nhu cầu và giá đất thời điểm trước để đưa ra bảng giá sát nhất.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cũng cho rằng, cần phải xem xét cụ thể mục đích chuyển đổi đất. Nếu chuyển vì lý do mở rộng đất ở do gia đình có nhu cầu sử dụng, không phải buôn bán thì cho phép áp dụng một giá chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp.

Còn nếu chuyển quyền sử dụng đất vì mục đích thương mại thì thu theo bảng giá thị trường.

"Chính sách tài chính đất đai phải có giới hạn để biết trường hợp nào là vì mục đích thương mại, trường hợp nào vì mục đích sử dụng. Khi chuyển quyền vì mục đích gì phải nắm được, không thể áp theo toán học", ông Võ nhấn mạnh.

Tại họp báo chiều 2/7 về phương án “gỡ khó” cho người dân khi phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết, Bộ Tài chính đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu báo cáo, đánh giá việc thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình. Từ Luật Đất đai năm 2013 đến Luật Đất đai năm 2024 quy định về nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều không có sự phân biệt.

"Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, giao địa phương ban hành bảng giá đất để tiệm cận hơn với giá thị trường. Chúng tôi đã lường trước khả năng bảng giá đất sẽ tăng, trong khi đó nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo giá trong bảng giá đất. Sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, Bộ sẽ đánh giá toàn diện và phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật", bà Thoa thông tin.

Theo bà Thoa, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024 (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Trong đó, Bộ đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở.

Bộ Tài chính đề xuất tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

“Chúng tôi đang hoàn thiện dự thảo nghị định để xin ý kiến Bộ Tư pháp”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản cho hay.