Thị trường bất động sản Hà Nội trước chu kỳ khủng hoảng

Trong ba thập kỷ gần đây, cứ 10 năm một lần, nền kinh tế Việt Nam lại trải qua một cuộc khủng hoảng, như vào năm 1999, 2009.

Năm 2019 sẽ rơi vào đúng chu kỳ 10 năm khủng hoảng của thị trường bất động sản. Theo quan sát của nhiều chuyên gia, mặc dù chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy chu kỳ đáng lo ngại này lặp lại nhưng những cơn sốt đất và bất cập trong quản lý như thời gian qua ở các thành phố lớn vẫn là một dấu hiệu nguy hiểm cho sự ổn định của thị trường.

Đặc biệt, với Hà Nội, thị trường bất động sản đầu năm 2009 đã trải qua một cơn “địa chấn” sau sự kiện Thủ đô mở rộng địa giới hành chính. Vậy từ đó đến nay, thị trường đã phát triển như thế nào?

Ngay từ bây giờ, việc đi tìm những dấu hiệu của chu kỳ khủng hoảng là hết sức cần thiết để có những liệu pháp phù hợp nhằm điều chỉnh, dẫn dắt thị trường trong một thế cân bằng mới, ổn định và phát triển hơn.

Từ tăng trưởng nóng…

Giới địa ốc hẳn còn nhớ đầu năm 2009, cùng với chính sách nới lỏng tiền tệ, nhiều nhà đầu tư đã quay cuồng trong cơn sốt đất trên địa bàn Hà Nội.

Dọc những tuyến đường đã, đang hình thành và mở rộng như Quốc lộ 6 (đường Hà Nội đi Hòa Bình), Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32 (Hà Nội đi Sơn Tây)… đến những tuyến đường vẫn còn nằm trên giấy như đường 70 từ Nhổn đi Hà Đông, đường Hoàng Quốc Việt kéo dài… được giới đầu tư săn lùng mỗi ngày.

Có những khu đô thị được điểm danh nhiều lần và được coi là “hàng nóng” như liền kề Geleximco Lê Trọng Tấn, HUD Vân Canh, Vườn Cam, Nam An Khánh, Splendora Bắc An Khánh…

Chỉ trong một năm, giá đất nhiều nơi từ 15-20 triệu đồng/m2 đã tăng lên 140 triệu đồng/m2 dù dự án chưa xây dựng hạ tầng, mới giải phóng mặt bằng. Tại khu vực phía Tây, dù hạ tầng hạn chế hơn nhưng Mê Linh cũng được coi là “mật ngọt” của nhiều nhà đầu tư.

Thời điểm đó, những dự án giao dịch sôi động nhất phải kể đến như Khu đô thị Minh Giang-Đầm Và, Hà Phong, Cienco 5, AIC, Chi Đông, VIT Tiền Phong… và đều được bán dưới dạng hợp đồng góp vốn. Sau 10 năm, có những dự án còn chưa giải phóng mặt bằng nhưng nhiều nhà đầu tư đã nộp 70-80% giá trị các lô đất nền liền kề, biệt thự.

Trong cơn sốt đất 2009-2010, khoản tiền chênh thậm chí còn lớn hơn số tiền ghi trong hợp đồng. Tại khu Splendora Bắc An Khánh, có căn biệt thự 450m2 khi dự án mới làm hạ tầng có giá 11,5 tỷ nhưng sau đó, khoản tiền chênh lên đến 21 tỷ đồng…

… đến điều chỉnh cân bằng

Đến giai đoạn 2011-2013, đầu tư kinh doanh bất động sản được coi là lĩnh vực phi sản xuất, các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn khiến thị trường rơi ngay vào tình trạng trầm lắng, thậm chí “đóng băng.” Giá nhà ở sụt giảm ở hầu hết các phân khúc, lượng giao dịch thành công giảm mạnh, tồn kho tăng cao, cơ cấu hàng hóa mất cân đối, lệch pha cung cầu…

Vào thời điểm ấy, xác định được các nguyên nhân dẫn đến tính trạng “ngủ quên” của những khu vực rất tiềm năng và động lực này, Chính phủ đã đề ra các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản bằng nhiều công cụ được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế và điều kiện phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.

Hiệu quả đem lại rất nhanh chóng, trên sàn chứng khoán, các mã bất động sản đổi từ đỏ sang xanh trong nhiều phiên giao dịch. Từ nửa cuối năm 2013, trong giai đoạn 2014-2016 và sáu tháng đầu năm 2017, thị trường tiếp tục đà phục hồi tích cực và lấy lại niềm tin cho các nhà đầu tư và hướng đến giải quyết nhu cầu ở thực sự của người dân.

Lượng giao dịch tăng ổn định chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, các dự án đã hoàn thành, có đầy đủ các công trình hạ tầng. Điều đáng chú ý là phần lớn người mua nhà để ở, lượng mua đầu cơ giảm đáng kể, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh hợp lý hơn.

Riêng ở Hà Nội, có tới 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; gần 90 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ với diện tích nhỏ từ 50-70m2, giá dưới 2 tỷ đồng/căn cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Một số chương trình, dự án phát triển nhà ở xã hội có quy mô lớn đã được các doanh nghiệp triển khai, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp đô thị.

Mặt bằng giá cả nhà ở tương đối ổn định; một số dự án tại các khu vực hạ tầng đồng bộ, triển khai đúng tiến độ giá chào bán tăng nhẹ từ 2-5%; tồn kho bất động sản liên tục giảm qua từng tháng, quý cùng với “vòng kim cô” của các nhà băng dần được nới lỏng hơn.

Thị trường sẽ không có biến động lớn

Theo ý kiến các chuyên gia, các thị trường tài chính, bất động sản có mối quan hệ liên thông đặc biệt. Thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng “bong bóng” nếu tín dụng tiếp tục được đổ vào mà không có sự kiểm soát nghiêm ngặt. Dấu hiệu có “bong bóng” là khi giá bất động sản tăng 100% trong vòng một năm.

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho biết thị trường nhà ở đang đứng trước thách thức rất lớn do giá đất ngày càng tăng cao. Cơn sốt đất khiến cho các chủ đầu tư mới ngày càng khó gia nhập thị trường hơn. Bà Dung cho hay lượng giao dịch trên thị trường bắt đầu có dấu hiệu giảm tốc trong những tháng đầu năm 2018. Nếu giao dịch và thị trường đầu tư tiếp tục sụt giảm đến cuối năm nay thì có thể xảy ra phản ứng tiêu cực.

Dưới góc nhìn của các chuyên gia kinh tế, nguyên nhân của các đợt sốt đất hiện nay là do thông tin về thị trường chưa đầy đủ và thiếu thống nhất, từ các cơ quan quản lý đến những đơn vị nghiên cứu. Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ. Thực tế này đã góp phần đẩy giá lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng mặc dù năm 2019 sẽ rơi vào đúng chu kỳ 10 năm khủng hoảng nhưng điều này sẽ khó có thể xảy ra trong bối cảnh hiện nay, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh.

Cơ sở lớn nhất cho nhận định này chính là mức độ thanh khoản hiện tại vẫn tương đối tốt. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều. Cùng với đó, nhiều địa phương đã thực thi các giải pháp chống đầu cơ, “bơm, thổi” giá nhà đất.

Mặt khác, các ý kiến còn cho thấy thị trường đang chững lại là do một số nguyên nhân tác động đến tâm lý người mua như cháy nổ chung cư, pháp lý dự án, đất công… Hơn nữa, tăng trưởng tín dụng hiện không phải con số cao so với mục tiêu đạt được của năm.

Vẫn nhiều bất cập trong quản lý

Đánh giá về lộ trình phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội hơn 10 năm qua, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnREA) cho rằng, thị trường này đã được Chính phủ điều tiết khá hiệu quả, song vẫn còn tồn tại nhiều bất cập.

Ông Nam dẫn chứng thị trường Hà Nội phát triển thiếu quy hoạch, không có kế hoạch cấp phép đầu tư, chưa căn cứ vào nhu cầu thực tế. Hiện vẫn thiếu nhiều căn hộ diện tích nhỏ, giá trung bình và nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thực của người dân và có xu hướng tập trung vào dòng sản phẩm cao cấp.

Cùng nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh thời gian qua, thị trường bất động sản Hà Nội đã bộc lộ không ít những hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. Có nhiều dự án được cấp phép không căn cứ vào quy hoạch phát triển đô thị, không phù hợp với nhu cầu có khả năng thanh toán của thị trường. Nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực và kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư bất động sản, dẫn đến tình trạng lệch pha cung-cầu, hàng tồn kho lớn khiến nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, có doanh nghiệp phá sản.

Từ phân tích những đặc điểm của thị trường, các chuyên gia đưa ra ba giải pháp để Hà Nội khắc phục được những tồn tại trong thời gian tới như hạn chế phát triển các khu nhà ở mới trong các quận nội thành. Phát triển đô thị theo hướng xây dựng các đô thị hạt nhân với quy mô đủ lớn từ 500-600ha trở lên với quy hoạch hiện đại, thông minh (Smart City). Đồng thời, lựa chọn chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính, có kinh nghiệm phát triển đô thị.

Các chuyên gia dự báo, từ nay đến năm 2020, thị trường bất động sản sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ. Có ý kiến cho rằng thị trường đang có niềm tin rất tốt và những diễn biến này có thể kéo dài ít nhất trong vài năm nữa.

Tuy nhiên, lời khuyến cáo được đưa ra là, mỗi nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường cần đưa ra cho mình những nguyên tắc nhất định, không nên đầu tư theo kiểu phong trào. Điều này trước hết là để tránh rủi ro cho chính nhà đầu tư, đồng thời cũng đảm bảo cho thị trường tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn./.